頂加合法違建？ 法院判就拆-住商不動產

法官：新舊違建 法律上都是違建



〔記者劉志原、簡明葳／台北報導〕房市正熱，有頂樓加蓋的舊公寓更是搶手，八十四年元旦以前即存在的「緩拆違建」，俗稱舊違建、老違建，甚至被房仲界形容為不會被拆的「合法違建」，通常房價還會再貴上兩三成，但多數民眾可能不知道，只要是違建，無論是新舊，一旦鬧上法院訴訟，法官都會判拆，買方不但買貴，還得自負拆屋費。

台北市一位林先生就碰到類似案例。多年前他買下頂樓加蓋四樓公寓，當時以為買到合法違建不會被拆，多年來也相安無事，但九十四年間，他將頂樓加蓋部分重新整修，被三樓高姓住戶告上法院，法院判決全部拆除確定。

林先生不滿說，為什麼一個政府有兩套規定，市政府工務局答覆他說不必拆，但法院卻判拆。

台北地院一名法官提醒，無論新舊違建，法律上都是違建，必須拆除；如果將頂樓違建出租，訴訟上還會被判「返還不當得利」，須將收到的租金吐出與樓下住戶均分。

歷年租金所得 還要均分其他住戶

李姓女子就是一例，六十二年她在北市買下一間頂樓加蓋屋，卅幾年來都沒事，後來將頂樓租給學生，樓下住戶覺得太吵提告，照樣被判拆，還要將歷年租金一百七十餘萬均分給樓下其他住戶。

廿餘年前在北市仁愛路圓環旁買頂樓加蓋屋的王先生也表示，他的加蓋部分還有繳房屋稅，但遭樓下控告後，同樣被判決拆除。

一般來說，違建情況以台北市為例，八十四年前既存的違建被列為「緩拆件」，即俗稱合法違建，原則上政府不拆，新違建列為「即報即拆件」，但由於頂樓平台是屬於逃生或全體住戶活動用途，只要逾越此使用目的，即屬侵害其他住戶權益，一旦訟訴，依民法規定，必須「排除侵害」，也就是必須拆除。

律師范清銘表示，市府的行政權不拆或緩拆，無法拘束法院，法院只看有無違反頂樓使用目的及侵權，只要有所逾越，就會判拆。

住商不動產加盟行政處協理吳光華則指出，一般而言，頂樓使用權為住戶共有，「緩拆違建」只是約定形成或住戶間的默契。

民眾購買頂樓加蓋的產品時，房仲業者都會告知權狀坪數與實際使用坪數。頂樓加蓋部分的單價，約為標準產品三分之一至二分之一，也有依照加蓋區域的建造成本計算單價者，總價約高出二至三成。

文章來源: 自由

文章轉載： http://house.iphone-seo.info/news.html

陸房價漲多少？智庫官方差很大-住商不動產

（中央社記者周慧盈上海8日電）中國官方發布的經濟數據最近屢遭挑戰，繼消費者物價指數（CPI）的論戰後，房價漲幅再生爭議，國家統計局與智庫中國社會科學院的數據相差近5%。



中國社科院最近公布的2011年「經濟藍皮書」顯示，今年1到8月，大陸商品房平均銷售價格為每平公尺人民幣5520元（3.3平方公尺約1坪），2009年同期為每平方公尺4800元。預計今年房價漲幅為15%。

「商品房」是大陸特有的房地產名詞，在1980年代以後才出現，指的是可在市場上自由交易，不受政府政策限制的房屋。

　　相對於社科院統計，中國國家統計局日前公布10月份大陸70個大中城市房屋價格與上年同期相比上漲8.6%，8月比上年同期上漲9.3%，1到10月平均上漲幅度約10.5%。

　上海當地媒體對比統計局與社科院的數據認為，今年房價平均漲幅似乎「被低估了近5%」。

　　每日經濟新聞引述中國國家發展和改革委員會研究員表示，「統計局的房價數據分類太複雜，又缺乏關鍵數據，容易給人留下房價被低估的感受。」

對此，住商不動產大陸加盟店專業經理人李光輝分析，官方與智庫數據出現差異可能是樣本因素。

他告訴中央社，大陸各城市房價漲幅落差大，有些地方高達30%，有些也許只有5%，如果取樣不完全相同，加上一些統計的基礎不同，就會有差距。

　　報導說，中國國家統計局公布的「房屋銷售價格」，並非建商提供的商品住房價格漲幅。據統計局解釋，「房屋」不僅包含住宅，還包括廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、辦公樓等房屋建物；同時不僅包括新建房屋，還有二手屋。

　　由於房價統計的公信力至今仍遭質疑，中國國家統計局局長馬建堂9月初曾表示，已初步制定房價統計改革方案，在徵求有關部門和地方意見後，希望能明年初實施。991208

文章來源: 中央社

文章轉載： http://house.iphone-seo.info/news.html

銀彈上膛 新莊副都心商用地搶標-住商不動產

〔記者徐義平／台北報導〕新莊副都心第二批商業區土地標售今登場，壽險、建商無不備妥銀彈準備進場搶標，搶地大戰一觸即發，業者預期此次脫標單價可能突破前次一坪213萬元的高價。



今天主要標售中港大排西側的15筆商業土地，分成14標，土地面積約7千坪，合計底價61億8515萬2614元，換算每坪底價約85~90萬元，僅是7月平均標售單價173萬元的一半價格。

此次標售的15筆土地，近中央合署辦公大樓、台灣電影文化中心及兒童公園等公設，條件不錯，建商、壽險業均密切評估，尤其是手中現金充裕的壽險業者，近期更積極公告準備大筆銀彈進攻大台北地區不動產，其中國壽擬投入38.5億元資金，台灣人壽也公告投資大台北地區不動產，此舉也被外界解讀有意競逐新莊副都心土地。

7月標售新莊副都心第一批11筆商業區土地時，壽險、建商互相搶地態勢明顯，包括遠雄、麗寶、皇翔、鄉林、旺洲、宏璟建設等均出手競標，另壽險公司則有新光、富邦、遠雄人壽等，預期今日標地，原班人馬應會再次出手獵地。

其中444地號，面積598.12坪的商二土地，因靠近機場捷運副都心站，加上基地方正，預期最有可能拿下此批標地的地王寶座。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，有了上次標出每坪213萬天價的紀錄，預期此次標地皆可順利脫標，而且熱鬧可期。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任分析，雖然央行壓抑房市動作不斷，但目前為止，市場對土地的需求仍極強勁；長期來看，重劃區充滿希望，現在高價未來未必是高價，促使建商仍是前仆後繼積極搶地。

文章來源: 自由

文章轉載： http://house.iphone-seo.info/news.html

鄰近電塔嫌惡設施 房價少一成-住商不動產

〔記者簡明葳、陳信仁、楊宜中、方志賢、朱有鈴／綜合報導〕我家旁邊是電塔！這不僅代表居民會有健康上的疑慮，還代表房價、地價會比同質產品少十％至二十％，更可能會賣不出去。



住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，只要具有潛在公共危險或是干擾生活的嫌惡設施，都會影響房價，像墳墓、殯儀館、飛機場、高壓電塔都是，看屋要小心，不要踩到地雷。

高壓電塔主要因電磁波，而對住戶身體產生危害，若鄰近高壓電塔價差最少十％起，其餘像變電所、高壓電纜線，也有十％到十五％的價差，要轉手也很難。

針對台電說，對高壓電線經過地區民眾的補助可能「不溯及既往」，近年來持續關切花蓮縣吉安鄉部分村落有高壓電線經過問題的吉安鄉民代表溫文谷說：「這是什麼理論？都給台電這麼久的方便了，難道這裡的民眾就該死？」

溫文谷說，長年來，吉安鄉的太昌、慶豐、福興、南華、干城等村，有台電高壓電塔，民眾對於高壓電塔的電磁波本就有疑慮，卻因台電「不溯及既往」無法獲得合理的交代，這個道理怎麼說也說不通。

也有村民說，難道未來蓋的電塔會有傷害，而以前蓋的電塔就不會有傷害？

南投縣境內山區高壓電塔林立，其中不少電塔直接就在農田果園或緊鄰民宅，南投縣水里鄉玉峰村長邱坤乾直言，常聽聞電塔附近居民罹患腫瘤，尤其緊鄰電塔下方一帶的作物明顯有發育不良情形，台電早該提出補償措施。

高雄縣鳳山市二甲里里長方聰記則表示，回饋金分配常引來紛爭，高壓鐵塔只要地下化，不再影響鄰近住戶健康，無須再回饋地方。

高雄縣阿蓮鄉的蘇先生，住家就在高壓電塔附近。蘇先生認為，台電的回答等於否定過去的錯誤、也拒絕對已產生的情況負責，民眾最盼望的不是補償，而是高壓電塔能遷移。

文章來源: 自由

文章轉載： http://house.iphone-seo.info/news.html

選後房市 大台北首選捷運區-住商不動產

（中央社記者林沂鋒台北29日電）五都選舉落幕，房屋仲介業者評估，大台北未來房市首選捷運區，淡水河岸周邊也看好；另外，台南市新市政中心座落何處，是地方房市利多；高雄市則以小港機場、前鎮等地最看好。



住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，五都選後，台北市與新北市最可觀的政見，莫過於1年1捷運與3環3線等捷運議題、都市更新與淡水河曼哈頓等3大議題。

徐佳馨說，捷運是大台北房市不敗神話已無庸置疑，3環3線與1年1捷運拍板的樹林、林口、汐止、新莊等地，以及輕軌通過的安坑、社子等地，都可多加留意。

她也認為，選前政府釋出都更利多，除了可以加快台北市大安、信義、中正區及新北市第一圈新店、板橋、中永和等地的都更腳步，將有助於「淡水河曼哈頓計畫」成形，如能順利推動，淡水河周邊將有另一番前景值得期待。

在台中市方面，住商不動產台中區經理賴萬分析，台中升格後，縣市交界區域，如太平、大雅、大里、沙鹿等地已經率先反映，不少投資者已經優先布局，購置農地或建地等待重劃。而包括7條捷運線、城鄉商圈開發、國際經貿城、都市更新與市地重劃都將為台中房市帶入新機。

住商不動產嘉南區副理陳佩吟說，大台南升格後，台南火車站到新營台鐵捷運化、強化高鐵與市區接駁等重要交通政策，最為地方矚目，預料將可對當地市場產生正面效應。

此外，現階段台南市新市政中心雖還沒定案，但可以預期的是，雀屏中選者將因為新市政中心帶入的人潮與建設，創造地方房市新利多。

住商不動產高雄區經理林祺博指出，高雄縣市合併議題發酵許久，鳳山、橋頭重劃區等地，房價在這 1年來都有1成以上漲幅。而觀察當選人政見可見，小港機場、前鎮等地前景十分看好。此外，河川整治也是一大利多，若能解決水患問題，愛河沿岸大行情最值得期待。991129

文章來源: 中央社

文章轉載： http://house.iphone-seo.info/news.html

北市國宅翻倍漲 新隆達13倍-住商不動產

（中央社記者林沂鋒台北22日電）國宅漲幅大車拼，房屋仲介業者比較台北市知名國宅推出時平均單價與目前單價後發現，新隆國宅漲勢驚人，持有至今漲幅高達13.36倍，表現最佳。而總漲幅最小的新和國宅也有1.4倍。



住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，國宅是早年政府為了解決民眾居住問題所興建的國民住宅，當年確實解決不少居住問題，不過隨著國宅移轉條件解禁，國宅進入自由市場買賣後，價格也隨著房市變遷，跟著水漲船高。

徐佳馨表示，住商不動產企劃研究室將台北市知名國宅推出平均單價與目前單價比較後發現，中正區新隆國宅表現最亮眼，總漲幅高達1336.17%，平均漲幅也達55.67%。也就是從1986年的每坪新台幣4.7萬元，漲到目前的每坪65萬到70萬元。

她指出，新隆國宅鄰近中正紀念堂，不僅交通便利，學區也佳，成為區域熱賣標的。

她說，就效益來說，信義區信園國宅僅需持有5年，就從當時的每坪15.5萬元，漲到目前的每坪45萬到55萬元，漲幅達222.58%，平均每年就漲44.52%，可說是回收最快效益王。信園國宅當年抽籤引起熱潮，如今看來中籤民眾實在非常幸運。

徐佳馨指出，就現在觀點看來，國宅推案價格都十分低廉，若以當年水準來說，國宅價格大概至少比市價低1到2成，甚至於有低到將近一半的個案，除了房價較低，在當年動輒10%以上的銀行利率下，政府也提供相對優惠的貸款條件。

她表示，成功國宅當年推出，媒體評論為「最貴的成功國宅仍乏人問津，台北市國宅處終於徹悟每坪超出6 萬元的國宅『「確實難賣』。」不過，成功國宅20多年來也狂漲 758.21%，因為住戶多為中產階級，住戶水準整齊，市場詢問度也頗高，當時評論文字如今看來，真有此一時、彼一時的感慨。

徐佳馨說，從住商資料來看，也可以發現位於精華地區的國宅相較其他區域來說，漲勢較凌厲。雖然中正區的新隆國宅漲了1336.17%，但也有總漲幅不到200%的標的，例如萬華區的新華國宅，可見除了持有期間長短外，區域條件更是影響關鍵。991122

文章來源: 中央社

文章轉載： http://house.iphone-seo.info/news.html

北市六月建物買賣移轉棟數衰退兩成-住商不動產

台北市地政處今天公佈六月份北市建物買賣移轉棟數，比起五月衰退將近百分之六，但和去年同期相比，衰退百分之二十。對此，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，五月股市不振，加上央行在六月下旬宣佈升息等措施，都讓北市買氣受到影響。她認為，「成交量體」萎縮後，價格勢必要修正，預期今年下半年北市房地產，將呈現量縮價修的格局。



至於信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮則指出，銀行對投資客的房貸限縮，其實從四月就陸續展開，他認為，北市六月份建物買賣移轉棟數減少，除了是市場價高量縮的自然調節外，也反映出央行政策奏效。

文章來源: 中廣

文章轉載： http://house.iphone-seo.info/news.html